Prefaciada pelo Bastonário da Ordem dos Engenheiros, a obra Engenharia de Investimentos Imobiliários visa preencher uma lacuna técnica ao conjugar metodologias rigorosas de engenharia com abordagens económicas avançadas na análise de investimentos imobiliários. Com um âmbito abrangente, o livro aborda não só edifícios e construções convencionais, mas também grandes infra-estruturas de engenharia. Cada capítulo explora métodos detalhados de análise determinística e não determinística, acompanhados de exemplos concretos e ferramentas inovadoras para apoiar decisões estratégicas e sustentáveis. Com impressão de alta qualidade e cerca de 900 páginas, a obra constitui-se como referência técnica fundamental para especialistas, investigadores e profissionais do sector imobiliário e da engenharia, alinhando-se com os desafios actuais de sustentabilidade e inovação.
Simbologia
Parte I Investimentos em Construção e Infra-estruturas
1 Introdução
1.1 Introdução
1.2 Obras de Construção e de Engenharia
1.3 Obras de Engenharia
1.4 Sinergias Estratégicas para um Futuro Sustentável
1.5 Transição Energética e Sustentabilidade
2 Investimentos e Activos
2.1 Introdução
2.2 Formação Bruta de Capital Fixo
2.3 A Contabilidade e o Investimento
2.4 Classificação dos Activos
2.5 Domínio dos Activos Reais
2.6 Actividades Económicas de Investimento
2.7 Actividades Económicas de Construção
2.8 Recursos Europeus e Investimentos
2.9 Estratégias, Tipos de Investimento e Desenvolvimento Europeu
2.10 Tipos de Investimentos
Anexo: Actividades Económicas – Classificação
3 Consumo, Investimento e Risco
3.1 O Mercado Elementar
3.2 Modelo de Arrow & Debreu
3.3 A Função Utilidade
3.4 Utilidade e Risco
3.5 Investidor Representativo
3.6 O Custo do Capital no Imobiliário
4 Obras de Construção
4.1 Introdução
4.2 Etapas de um projecto
4.3 Soluções e Técnicas Construtivas Inovadoras
4.4 Custos de Construção
4.5 Prazos de Edificação
5 Obras de Engenharia
5.1 Introdução
5.2 Estudos e Projectos
5.3 Obras Rodoviárias
5.4 Obras Ferroviárias
5.5 Pontes, Viadutos e Túneis
5.6 Barragens
5.7 Infra-estruturas de Aviação
5.8 Redes de Energia Eléctrica
5.9 Sistemas de Telecomunicações
5.10 Sistemas de Tratamento de Resíduos
5.11 Sistemas de Abastecimento e Saneamento de Águas
5.12 Parques Eólicos
5.13 Captação de Energia Solar
Anexo: Actividades numa Obra Rodoviária
6 Custos Operacionais e de Exploração
6.1 Introdução
6.2 Imóveis
6.3 Transportes Terrestres
6.4 Pontes e Túneis
6.5 Barragens
6.6 Aeroportos
6.7 Redes Eléctricas
6.8 Redes de Telecomunicações
6.9 Sistemas de Tratamento de Resíduos
6.10 Sistemas de Abastecimento e Saneamento de Águas
6.11 Parques Eólicos
6.12 Sistemas de Energia Solar
Parte II Abordagens e Análises
7 Modelos de Análise Determinística
7.1 Rendimentos Operacionais Líquidos
7.2 Benefícios Líquidos Futuros
7.3 Rendimentos Brutos Potenciais e Efectivos
7.4 Modelos Estáticos e Modelos Dinâmicos
7.5 Tipificação dos Investimentos Imobiliários
7.6 Ópticas de Análise
7.7 Método de Capitalização (Investimentos de Exploração)
7.8 Método Estático (Investimentos de Desenvolvimento)
7.9 Modelos Dinâmicos
7.10 Outros Indicadores de Rendibilidade
Exemplos de Aplicação
8 Métodos de Análise não Determinística
8.1 Introdução
8.2 Definição de Risco e Incerteza
8.3 Tipos de Risco
8.4 Alternativas para a Análise do Risco
Exemplos de Aplicação
Anexo: Distribuição de Probabilidade Beta
Anexo: Utilização de Redes Neuronais Artificiais
9 Investimentos de Desenvolvimento
9.1 Introdução
9.2 Solos Artificializados
9.3 Valor (Custo) Locativo dos Solos Urbanizados
9.4 Abordagem Determinística
9.5 Permuta de Terrenos
9.6 Rendibilidade e Viabilidade de um Empreendimento
9.7 Avaliação de um Terreno – Método do Valor Residual
9.8 Estratégias de Penetração no Mercado
10 Investimentos de Exploração
10.1 Introdução
10.2 Fluxos de Caixa
10.3 Investimentos Hoteleiros
Exemplos de Aplicação
11 Investimentos Públicos
11.1 Introdução
11.2 Formas de Investimento Público
11.3 Decisões de Investimento Público
11.4 Opções para Análise de Investimentos Públicos
11.5 Perspectiva Histórica da Avaliação do Investimento Público
11.6 Avaliação Económica no Quadro Político da UE (2021-2027)
11.7 Avaliação Económica e Ciclo do Projecto
11.8 Metodologias de Análise de Projectos de Investimento Público
11.9 Passos da Análise de Projectos de Investimento Público
11.10 A Análise Custo-Benefício (ACB)
11.11 Análise Custo-Eficácia (ACE) e Análise do Menor Custo (AMC)
11.12 Análise Custo-Utilidade (ACU)
11.13 Análises Multi-Critério (AMCr)
Exemplo de Aplicação
Anexo A: A Taxa de Desconto Financeiro
Anexo B: A Taxa de Desconto Social
Anexo C: Estimativa de Factores de Conversão
Anexo D: O Salário Sombra
Anexo E: A Análise de Decisão Multi-critério
Anexo F: Transformação de Variáveis
Anexo G: Método das Potências
12 Opções Reais
12.1 Introdução
12.2 Introdução às Opções Financeiras
12.3 Determinantes do Valor de uma Opção
12.4 Opções Reais e Investimento Imobiliário
13 Opção entre Arrendamento e Compra – Vantagem Relativa
13.1 Introdução
13.2 Valor de Transacção com Base no Custo
13.3 Valor de Transacção com Base no Rendimento
13.4 Avaliação da Vantagem Relativa
13.5 Vantagem da Opção na Óptica do Investidor
13.6 Vantagem da Opção na Óptica do Usufrutuário ou Locatário
Exemplos de Aplicação
Soluções
Soluções do Capítulo 7 – Modelos de Análise Determinística
Soluções do Capítulo 8 – Modelos de Análise não Determinística
Soluções do Capítulo 10 – Investimentos de Exploração
Soluções do Capítulo 11 – Investimentos Públicos
Soluções do Capítulo 13 – Opção entre Arrendamento e Compra
Glossário
Índice Remissivo
Bibliografia
Mário Pinho de Miranda
Licenciado em Engenharia Civil pela Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto (1969). Estagiário para Especialista no LNEC (1969-1972). Professor de Resistência de Materiais e de Estruturas da Licenciatura em Engenharia Civil no ISEP (1976-1995). Professor de Avaliação Imobiliária e Análise de Investimentos no Curso de Mestrado em Tecnologia e Gestão das Construções e no Mestrado em Engenharia Civil do ISEP (1995-2015). Coordenador no Serviço de Avaliações na Direcção de Crédito ao Sector Imobiliário da CGD (1977-1988). Co-fundador e Director do Banco Nacional de Crédito – Banco Popular (2000-2015). Regente de Unidades Curriculares em vários Cursos de Pós-graduação em Avaliação Imobiliária no Instituto Politécnico do Porto desde 2010. Co-autor do livro AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA e autor de diversas publicações académicas e técnicas sobre Avaliação Imobiliária.
Rui de Sousa Camposinhos
Doutor (2004) com Agregação (2010) em Engenharia Civil pela Universidade do Porto. Licenciado em Engenharia Civil (1986) e Mestre em Construção de Edifícios (1991) pela FEUP. Bacharel em Construções Civis pelo Instituto Industrial de Lourenço Marques (1975). Membro Conselheiro e Especialista em Avaliações de Engenharia e em Engenharia de Estruturas pela Ordem dos Engenheiros. Assessor Técnico para o Sector Imobiliário na CGD (1985-2000). Director do Curso de Mestrado em Tecnologia e Gestão de Construções do ISEP e do Mestrado em Engenharia Civil (2006-2010). Regente de disciplinas de Estruturas, Tecnologia de Construções, Engenharia de Fachadas e de Economia da Construção dos Cursos de Mestrado da Universidade do Minho (1991-2000), da FEUP (2006-2008) e do ISEP (2000-2020). Coordenador dos Cursos de Pós-graduação em Avaliação Imobiliária - Instituto Politécnico do Porto (2005-2018). Autor de diversos livros e artigos em revistas internacionais.